Logement à Paris : PAP tire un premier bilan de l'encadrement des loyers

Gilles Roman Admin Date d'inscription : 04/05/2015

PARTICULIER A PARTICULIER a réalisé une étude portant sur 27.524 annonces de locations (vides ou meublées) à Paris, publiées sur son site PAP.fr, entre le 1er janvier et le 26 décembre 2021. Il en ressort que 57,9 % des annonces ont un loyer inférieur au plafond du dispositif d’encadrement des loyers applicable dans la capitale.

Les 42,1 % d’annonces non conformes concernent des petites surfaces (moins de 21 m²) pour lesquelles les barèmes en vigueur ne correspondent pas à la réalité du marché : les niveaux de loyers par mètre carré ne sont pas aussi linéaires que ce qui a été défini dans les barèmes car plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré est élevé… Au-delà de 21 m², les loyers proposés sont en moyenne inférieurs aux plafonds.

Plus le logement est grand, plus les plafonds de loyers sont respectés

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Le respect des plafonds de loyers est directement corrélé à la taille des logements mis en location. Plus ils sont grands, plus ils respectent les barèmes en vigueur. A contrario, c’est sur les appartements les plus petits que l’on constate les plus forts taux de non-conformité : 46 % pour les appartements d’une pièce et 39,2 % pour les appartements de deux pièces. Si, au global, 57,9 % des annonces respectent les plafonds, ce n’est le cas que pour 26,8 % des studios de moins de 20 m²…

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Quand on observe les studios dans le détail, on voit que la situation est très différente selon qu'il s'agit d'un studio de moins de 20m² ou de plus de 20m²

C'est l'une des difficultés du système actuel de fixation des plafonds de loyers : il ne tient pas compte du fait que les très petites surfaces ont toujours un prix au mètre carré plus élevé. Ainsi, les studios de moins de 20m² représentent 25,3 % des annonces publiées, mais 43,3 % des annonces qui dépassent les plafonds de loyers !

Le type de location (vide ou meublée) a peu d'impact 56,6 % des locations meublées respectent les plafonds de loyers, contre 61,6 % des locations vides, mais cela ne fait que traduire la surreprésentation des petites surfaces en location meublée. En effet, 87 % des très petites surfaces (moins de 20m²) sont des locations meublées.

Taux de dépassement des plafonds de loyers selon la surface et le type de location :

	Location meublée	Location vide
1 pièce - Moins de 20 m²	72,4 %	78,9 %
1 pièce - Plus de 20 m²	22,1 %	20,9 %
2 pièces	39,5 %	38,7 %
3 pièces	32,8 %	35,8 %
4 pièces	32,3 %	32,2 %
5 pièces et +	30,0 %	21,1 %

A surface analogue, on voit que le type de location a peu d'impact, sauf aux deux extrêmes : - Les studios de moins de 20m² respectent encore moins les plafonds de loyers en location vide (78,9 % de dépassement) qu'en location meublée (72,4% de dépassement). - Les grands appartements (5 pièces et plus) dépassent plus souvent en location meublée (30% de dépassement) qu'en location vide (21,1 % de dépassement). Il s'agit généralement de biens haut de gamme.

Le dépassement des plafonds n'arrête pas les locataires

A surface analogue, les annonces qui dépassent les plafonds de loyers ont moins de contacts que celles qui les respectent, mais cela n'est clairement pas bloquant pour trouver un locataire. En particulier, on voit que les studios de moins de 20m² qui dépassent les plafonds de loyer… ont plus de contacts que les studios de plus de 20m² qui ne les dépassent pas ! Pour un nombre de pièces donné, c'est le montant global du loyer qui prime, et pas le loyer / mètre carré.

Sans savoir si certaines font l’objet d’un complément de loyer justifié, il ressort que 12,4 % des annonces publiées affichent un dépassement inférieur à 50 €, tandis que 10,9 % affichent un dépassement compris entre 50 et 100 €. Le solde dépasse les 100 €…

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Seuls deux arrondissements ont un taux de dépassement supérieur à 50

Les 1er et 8e arrondissement sont les deux arrondissements où l’encadrement des loyers est le moins respecté puisqu’ils affichent, l’un comme l’autre des dépassements supérieurs à 50 % : 55,9 % pour le 1er arrondissement et 50,7 % pour le 8e arrondissement. A y regarder de plus près, les plus gros dépassements s’observent sur des annonces dont les photos réunissent toutes les caractéristiques d’ex-locations saisonnières de courte durée. Des types de locations particulièrement répandus dans ces deux arrondissements très touristiques. Il s’agit donc de propriétaires qui louaient avant la pandémie en saisonnier et qui faute, de touristes, se sont rabattus sur la location en meublée classique en méconnaissant probablement les contraintes de plafonnement de loyers qui s’y appliquent.

Le top 10 des quartiers où les plafonds sont respectés

Le respect de l’encadrement des loyers est indépendant du « standing » du quartier puisque parmi les bons élèves se côtoient des quartiers huppés comme les Invalides ou École Militaire (7e arrondissement) avec des quartiers populaires à l’instar de la Goutte d’Or (18e arrondissement).

	Pas de dépassement
Goutte-d'Or (18 e)	80,9 %
Maison-Blanche (13 e)	77,7 %
Ecole-Militaire (7 e)	74,4 %
Invalides (7 e)	74,3 %
Plaisance (14 e)	71,8 %
Saint-Germain-L’auxerrois (1er)	71,4 %
Vivienne (2 e)	71,4 %
Gros-Caillou (7e)	70,6 %
Petit-Montrouge (14e)	70,4 %
Saint-Vincent-de-Paul (10e)	70,1 %

Le top 10 des quartiers où les plafonds ne sont pas respectés

On retrouve logiquement les quartiers qui concentrent le plus de locations saisonnières de courte durée chez les mauvais élèves. Des quartiers qui comprennent beaucoup de petites surfaces, très bien desservis par les transports en commun et à proximité de sites touristiques.

	Pas de dépassement
Halles (1er)	36,4 %
Jardin-des-Plantes (5e)	39,9 %
Gaillon (2e)	40,0 %
Saint-Germain-des-Prés (6e)	40,9 %
Odéon (6e)	41,6 %
Europe (8e)	41,7 %
Porte-Dauphine (16e)	41,8 %
Saint-Georges (9e)	43,6 %
Notre-Dame (4e)	46,3 %
Chaillot (16e)	46,7 %

Méthodologie

Analyse réalisée sur 20.031 annonces sur un total de 27.524 annonces publiées entre le 1er janvier et le 26 décembre 2021 pour des locations (vides ou meublées) à Paris intra-muros après exclusion des annonces ne comportant pas de distinguo entre le montant du loyer hors charges et les charges.

A noter :

- Les annonces publiées entre le 1er janvier et le 30 juin 2021 ont été comparées au barème des plafonds de loyers en vigueur sur cette période (1er semestre 2021).

- Les annonces publiées entre le 1er juillet et le 26 décembre 2021 ont été comparées au barème réindexé à la date du 1er juillet 2021 et applicable au second semestre 2021.

Les plafonds de loyers pris en considération sont ceux de l’adresse du bien lorsqu’elle était connue (90,1 % des annonces) et ceux de l’arrondissement quand l’adresse exacte n’était pas renseignée (9,9 % des annonces).