Cushman & Wakefield analyse le marché des bureaux en Ile-de-France

Dans la continuité d'un 3ème trimestre déjà au ralenti - moins de 496 000 m² placés - l'activité du marché francilien des bureaux a été quasi atone en octobre et novembre avant de reprendre quelques couleurs en toute fin d'année.

« Le constat est alors sans appel comme en témoigne un volume de transaction de 642 100 m² relevées au 4ème trimestre actant ainsi un recul de 27% d'une année sur l'autre. » commente Magali Marton, Directrice des Etudes chez Cushman & Wakefield. « Dans ce contexte, la demande placée, au cumul de l'année 2018, dépasse d'une très courte tête les 2,5 millions de m² (-5% par rapport à 2017), tout en demeurant cependant encore supérieure à la moyenne décennale (2,3 millions de m²) ».

Le rebond des transactions du 4ème trimestre vient consolider des tendances contrastées selon les secteurs considérés en Ile-de-France : la capitale franchit pour la 3ème année consécutive la barre symbolique du million de m² commercialisés, emmenée par un quartier central des affaires (458 500 m² placés) qui semble de faire fi de la contraction de son offre (1,3% de taux de vacance). La bonne surprise de l'année est à chercher du côté de la deuxième couronne où, trimestre après trimestre, la réalisation régulière de quelques grandes signatures a permis au volume de la demande placée de dépasser 346 000 m², signant ainsi la seule progression (+26%) de l'année. Entre ces deux extrêmes, l'heure est au repli des transactions sur le croissant ouest (607 400 m² placés, -7% en un an) et encore plus à La Défense (135 300 m², -28%). En dépit d'une offre plutôt pléthorique, les grandes transactions ont été moins nombreuses en 2018 qu'en 2017, privant ainsi ce marché d'un moteur puissant. Grâce à un démarrage tonitruant, la péri-Défense est le seul secteur à échapper à cette tendance baissière. En première couronne, les résultats plutôt moyens du second semestre tirent à la baisse (-10%) la performance annuelle du marché ; ce mouvement est surtout sensible dans le nord alors qu'à l'inverse, le sud et l'est profitent d'une meilleure conjoncture et d'un report des utilisateurs parisiens.  

Moins nombreuses (81) et portant sur des gabarits plus petits que par le passé, les grandes transactions de l'année auront représenté 982 000 m² commercialisés (-13% en un an) : Paris confirme son statut de première destination tertiaire en Ile-de-France alors que dans le Croissant le nombre de ces mouvements a été divisé par deux. Seules constantes d'une année sur l'autre un féroce appétit des entreprises pour les surfaces de première main et une propension affirmée à la pré commercialisation (70% des surfaces).

La contraction de l'offre immédiatement disponible reste en Ile-de-France un thème d'actualité : on recense en ce début d'année 2019, quelques 2,9 millions de m² de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5,3%. Le stock parisien demeure à des niveaux historiquement faibles, de l'ordre de 2,3% ; ce chiffre constate avec ceux de la première couronne (7,5%) ou du croissant ouest (10,1%). Cette amplitude des taux de vacance en Ile-de-France explique en partie la trajectoire des loyers : résolument orientés à la hausse à Paris tant en 1ère qu'en 2nde main … relativement stables ailleurs. Etalon du marché, le QCA affiche désormais des valeurs moyennes supérieures à 710 €/m²/an pour des bureaux neufs ou restructurés, et proches de 600 €/m²/an pour des qualités plus usuelles. Dans le croissant ouest, les valeurs locatives frémissent pour les surfaces les plus qualitatives ; pour le reste, elles se maintiennent. En première couronne, c'est paradoxalement la 2nde main bien localisée dans le sud qui fait recette, tirant les valeurs du secteur à la hausse (+9%) alors que le neuf plafonne autour des 300 €/m²/an.

« Le marché des bureaux en Ile-de-France finit donc l’année 2018 sur une note somme toute plus positive que ne laissait espérer un automne longtemps compliqué », conclut Ludovic Delaisse, Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield. « Paris joue sa partition avec des records tant en termes de volumes de transactions que de valeurs locatives sur des plus hauts historiques. Sur les autres secteurs, la lisibilité du marché est plus difficile et doit inviter les propriétaires à raison garder. »