Crédit immobilier : un secteur toujours mouvant

Gilles Roman Admin Date d'inscription : 04/05/2015

L’immobilier est une valeur sûre en laquelle les Français ont confiance (75% des Français considèrent l’investissement immobilier sûr et rentable) (1) et continuent d’investir, à raison. Les prix augmentent année après année et le nombre de ventes ne cesse de croître (2). Cependant, ce secteur est intrinsèquement soumis aux évolutions bancaires et règlementaires. La Centrale de Financement prévient sur les potentielles conséquences des changements à venir en 2022.

La remontée des taux d’emprunt : une menace pour le pouvoir d’achat des ménages

Alors que l’année 2021 a été marquée par des taux bas records (1,2% en moyenne au second semestre 2021 enregistré par La Centrale de Financement pour une durée de 20 ans), plusieurs indicateurs montrent que les taux tendent à la hausse, entre 0,20% et 0,30%, pour le début de l’année 2022. La Centrale de Financement alerte les emprunteurs sur la nécessité de bien préparer leurs dossiers d’accession au prêt.

Tandis que l’inflation touche tout le monde et plombe déjà le pouvoir d’achat des ménages, que l’on assite à une augmentation des coûts de l’énergie et à la montée des prix sur le carburant, la bonne négociation d’un taux d’emprunt peut s’avérer primordiale et le différentiel de 35€ par mois n’est pas anodin.

La Centrale de Financement, expert du prêt en immobilier, met alors l’accent sur l’importance de bien monter son dossier pour pouvoir négocier les meilleurs taux auprès des banques. Elle entend rappeler qu’une différence de taux, aussi minime soit-elle, peut peser sur le reste à vivre des emprunteurs à la fin de chaque mois.

Exemple :
Pour un emprunt de 250 000€ avec un taux d’emprunt à 1,2% à rembourser sur 20 ans, les mensualités s’élèveront à 1 172 € (hors assurance).
Pour un emprunt de 250 000€ avec un taux d’emprunt à 1,5% à rembourser sur 20 ans, les mensualités s’élèveront à 1 206 € (hors assurance).
Pour une augmentation du taux d’emprunt bancaire de 0,30%, la différence de mensualité s’élève à environ 35€ (soit 8 400€ de plus sur 20 ans).

Le nouveau diagnostic de performances énergétique : un critère à prendre en compte avant l’acquisition d’un bien

Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau diagnostic de performances énergétique (3) est opposable à tout propriétaire. C’est-à-dire qu’un propriétaire investisseur ayant un logement avec un DPE catastrophique ne pourra, d’ici peu, plus louer son bien (4). Pourtant, avec un taux d’endettement limité (le Haut Conseil de Stabilité Financière a fixé le taux maximum d’endettement des emprunteurs à 35%) (5), le propriétaire du bien ne sera pas toujours en capacité d’emprunter afin d’y réaliser les travaux de rénovation énergétique. Ne pouvant ni le rénover et ni le louer, sa seule solution sera de le revendre, et ce, probablement à perte en raison des contraintes énoncées.

Conseil :
Un investisseur doit, avant l’achat du bien qu’il souhaite acquérir,
prendre en compte son diagnostic énergétique.
Cela lui permet d’envisager l’éventuel coût de sa rénovation énergétique
et de pouvoir louer son bien en toute sérénité.

Le nouveau diagnostic de performances énergétique permet aux ménages qui achètent leur résidence principale de s’orienter vers des biens sans besoin de rénovation, mais à des prix de marché probablement élevé ou d’anticiper le prix des travaux dans le budget global d’acquisition, ce qui induit une réflexion en amont de l’achat pour valider le plan de financement.

Pour Sylvain Lefèvre, directeur général de La Centrale de Financement : « Dans un contexte immobilier tendu, les ménages avec un faible budget ont parfois tendance à se tourner vers des biens moins chers, situés plus loin des centres-villes. Ce type de logement est souvent moins bien isolé, plus énergivore. De plus, si le télétravail permet de travailler de son domicile plusieurs jours par semaine, cela n’est pas toujours le cas. Doit alors s’ajouter aux factures d’énergie une enveloppe dédiée au prix du carburant, toujours plus conséquente. Un ménage qui avait décidé de vivre loin des centres-villes en pensant avoir un reste à vivre plus conséquent grâce à un prêt moins élevé peut finalement se retrouver à payer un prix total énergie et carburant hors budget. Le nouveau DPE peut leur permettre d’éviter une mauvaise surprise en s’orientant vers un choix de logement principal moins énergivore, quitte à le payer un peu plus cher ».

À propos de la Centrale de Financement

Fondée en 2013, La Centrale de Financement est l’un des leaders français du courtage en prêt immobilier – financement, regroupement de crédits et assurance emprunteur. Son ambition est de faciliter l’accès au prêt immobilier au plus grand nombre, en proposant des offres de prêts immobiliers et d’assurances emprunteurs aux conditions financières les plus avantageuses, et en garantissant une relation personnalisée et durable à ses clients, autour de quatre engagements : exigence, expertise, déontologie, et accompagnement.

La Centrale de Financement, filiale du groupe APRIL depuis 2018, s’appuie sur un réseau de plus de 180 agences et 1000 collaborateurs répartis sur tout le territoire national, et a noué des partenariats avec la quasi-totalité des grands acteurs banque-assurance du marché. Elle a négocié, en 2021, un volume de crédit de 4,7 milliards d’euros.

(1) https://www.aspim.fr/article/communique-de-presse/sondage-ifop-pour-l-aspim-les-francais-plus-que-jamais-attaches-a-l-immobilier.html

(2) https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier#:~:text=notaires%20de%20France-,Volumes%20historiques%2C%20march%C3%A9%20tr%C3%A8s%20dynamique,%2C5%20%25%20sur%20un%20an

(3) https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14841

(4) https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1781/10-nouveau-dpe-obligatoire-la-fnaim-salue-un-outil-plus-fiable-et-plus-lisible-au-service-de-la-renovation-energetique.htm#:~:text=C'est%20essentiel%20au%20moment,de%20r%C3%A9novation%20%C2%AB%20inutiles%20%C2%BB.%20%C2%BB

(5) https://www.pap.fr/actualites/credit-les-hcsf-rend-obligatoire-ses-recommandations/a22587